Nowy obowiązek – przewodnik ekspercki

Kogo dotyczy nowy obowiązek:

Obowiązek jawności cen: kto musi raportować?

Nowe przepisy ustawy deweloperskiej (Art. 19a ust. 1 i 4) jasno precyzują krąg podmiotów objętych obowiązkiem publikacji i raportowania cen. Dotyczy to dwóch głównych kategorii:

• Deweloperzy:

Zgodnie z art. 5 pkt 1 ustawy deweloperskiej, deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Niezależnie od formy prawnej (spółka handlowa, spółka cywilna, jednoosobowa działalność gospodarcza) czy wielkości inwestycji (pojedynczy dom czy duże osiedle), jeśli realizujesz przedsięwzięcie deweloperskie i zawierasz umowy z nabywcami – ten obowiązek dotyczy Ciebie. Obowiązek ten obejmuje również deweloperów, którzy zrealizowali przedsięwzięcie deweloperskie i przystępują do sprzedaży lokali już oddanych do użytkowania.

• Przedsiębiorcy Niebędący Deweloperami:

Obowiązek dotyczy także podmiotów, które nie realizowały przedsięwzięcia deweloperskiego, ale w ramach działalności gospodarczej sprzedają mieszkanie lub dom, które powstały w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a ich nabycie na cele prywatne przez nowego nabywcę następuje po raz pierwszy. Są to np. firmy, które kupiły lokale od dewelopera na cele działalności, a następnie je odsprzedają osobie fizycznej na cele prywatne, ale również firmy i jednoosobowe działalności gospodarcze niezwiązane swoją działalnością z branżą deweloperską.

Kluczowe terminy obowiązywania ustawy:

Kiedy obowiązek wchodzi w życie i jak długo trwa?

• Dla nowych inwestycji (rozpoczęcie sprzedaży po 11 lipca 2025 r.):

Obowiązek publikacji i raportowania cen dotyczy dewelopera od dnia rozpoczęcia sprzedaży.

• Dla inwestycji już oferowanych (rozpoczęcie sprzedaży przed 11 lipca 2025 r.):

Deweloperzy mają 2 miesiące na dostosowanie się do nowych wymogów. Obowiązki te muszą być stosowane od 11 września 2025 r.

Co to jest „Rozpoczęcie sprzedaży”?

Zgodnie z art. 5 pkt 12 ustawy deweloperskiej, "rozpoczęcie sprzedaży" oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz gotowości do zawierania umów deweloperskich lub innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności (Art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy deweloperskiej). Gotowość ta oznacza, że deweloper uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę, zawarł umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego i przygotował prospekt informacyjny.

• Umowy rezerwacyjne: Jeśli deweloper zamierza zawierać umowy rezerwacyjne przed umowami deweloperskimi, ma obowiązek ujawniania cen przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej.

• Sprzedaż po wybudowaniu: Jeśli sprzedaż rozpoczyna się po wybudowaniu i oddaniu budynku do użytkowania, obowiązek publikacji cen powstaje od dnia ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży.

Jak długo trwa obowiązek publikacji cen?

Obowiązek ujawniania cen i wykonywania innych obowiązków przewidzianych ustawą trwa do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej (lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności) dotyczącej danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to, że informacje o cenach muszą być dostępne na stronie internetowej przez cały okres trwania inwestycji, aż do momentu sprzedaży ostatniego lokalu!

Główne Obowiązki Dewelopera (Art. 19a, 19b Ustawy Deweloperskiej)

Twoja strona www i codzienne raportowanie: szczegóły obowiązków:

1. Prowadzenie własnej strony internetowej i publikacja informacji:

• "Własna" strona WWW: Nie musi być własnością dewelopera w sensie cywilnoprawnym, ale musi być z nim identyfikowalna i pozwalać na łatwą identyfikację dewelopera i inwestycji.
• W reklamach i ofertach: Należy podawać adres tej strony internetowej.
• Zakres informacji na stronie WWW:

- Część ogólna prospektu informacyjnego - Obowiązkowa, chyba że deweloper sprzedaje lokale już wybudowane (wówczas nie musi sporządzać prospektu).

- Dane kontaktowe i lokalizacja :

- Adres siedziby dewelopera, adres lokalu sprzedaży, sposób kontaktu nabywcy, lokalizacja przedsięwzięcia.

- Szczegółowe informacje o cenach:

Cena m² powierzchni użytkowej: Każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz całej nieruchomości/części.

Cena pomieszczeń przynależnych: (np. komórki lokatorskie, miejsca postojowe), jeśli ich cena nie jest wliczona w cenę lokalu.

Inne świadczenia pieniężne: Które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność (np. cena wykończenia lokalu).

• Wszystkie ceny muszą uwzględniać podatek VAT
• Ceny ofertowe: Obowiązek dotyczy tylko cen ofertowych, a nie cen, za które lokal został ostatecznie sprzedany (np. po rabacie).
• Lokalni niemieszkalne: Obowiązek publikacji cen nie dotyczy lokali niemieszkalnych (np. apartamentów inwestycyjnych bez statusu lokalu mieszkalnego).

2. Obowiązek aktualizowania cen na stronie internetowej:

• Natychmiastowa aktualizacja: Wszelkie zmiany cen (podwyżki, obniżki, promocje) muszą być uaktualnione w dniu dokonania zmiany.
• Historia cen: Należy zachować wszystkie dotychczasowe informacje o cenach, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Forma prezentacji historii musi być jasna i czytelna dla potencjalnego nabywcy.
• Wyłącznie własna strona: Obowiązek aktualizacji dotyczy wyłącznie własnej strony internetowej dewelopera, a nie portali pośredników czy ogłoszeniowych.

3. Obowiązek sprzedaży po najkorzystniejszej cenie:

• Jeśli cena podana na stronie internetowej dewelopera różni się od ceny oferowanej przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
• Niewywiązanie się z tego może prowadzić do sporu z UOKiK.

4. Obowiązek przesyłania danych do portalu dane.gov.pl:

• Częstotliwość: Dane te muszą być przekazywane raz na dobę, 7 dni w tygodniu, 365 dni w roku, także w weekendy i święta. Obowiązek ten dotyczy również dni, w których ceny nie uległy zmianie.
• Zakres danych: Przekazywane są dane publikowane na stronie internetowej (z Art. 19a ust. 1 i 2). Ministerstwo zaleca dodawanie linku do prospektu informacyjnego (w formacie PDF) zamiast samego pliku PDF.
• Sposób przesyłania: Odbywa się to poprzez panel administracyjny portalu dane.gov.pl, z możliwością automatyzacji procesu realizowanej przez cykliczny import danych. Wymaga to kontaktu z administratorem portalu w celu założenia profilu dostawcy i uzyskania uprawnień.

Sankcje za niedopełnienie obowiązków:

Konsekwencje Prawne: Unikaj Kar UOKiK do 10% Obrotu!

Naruszenie któregokolwiek z wyżej wymienionych obowiązków (z Art. 19a ust. 1-4 oraz Art. 19b ust. 4 ustawy deweloperskiej) stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

• Wysokość kary: Prezes UOKiK może nałożyć na dewelopera (lub przedsiębiorcę niebędącego deweloperem) karę finansową w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Kara ta może zostać nałożona nawet w przypadku nieumyślnego naruszenia przepisów.

Dlatego kluczowe jest jak najszybsze podjęcie działań w celu dostosowania się do wymogów, w tym przygotowanie strony internetowej, rejestracja na portalu dane.gov.pl i zabezpieczenie wsparcia technicznego do ciągłego raportowania.

Ważne akty prawne i źródła Informacji

Podstawy prawne i Oficjalne wytyczne:

Poniżej przedstawiamy listę najważniejszych aktów prawnych oraz oficjalnych źródeł informacji, które regulują nowy obowiązek raportowania cen:

• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2025.758).
• Ustawa z dnia 11 sierpnia 2021 r. o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1524).
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 listopada 2022 r. w sprawie portalu danych (Dz. U. poz. 2415).
• Portal dane.gov.pl:
• Baza wiedzy portalu danych (informacje dla deweloperów): 

https://dane.gov.pl/pl/knowledgebase/useful-materials/udostepnianie-danych-dotyczacych-cen-mieszkan-informacje-dla-deweloperow

• Przewodnik dla dostawców danych (instrukcja udostępniania danych z wykorzystaniem panelu administracyjnego): 

https://cms.dane.gov.pl/documents/206/Przewodnik_dla_dostawców_danych_1.21.pdf

• Standardy techniczne dotyczące przygotowania danych: 
• https://dane.gov.pl/pl/knowledgebase/useful-materials/wskazowki-dotyczace-przygotowania-danych-do-publikacji-w-portalu 
• Blog dr Agnieszki Grabowskiej-Toś: Jakim-prawem.pl (poradniki prawne dla deweloperów)
• Polski Związek Firm Deweloperskich: Rekomendacje i wytyczne dotyczące ujednolicenia zasad ogłaszania cen.

Nie Ryzykuj – Postaw na automatyzację i spokój z raportowaniecen.pl!



Rozpocznij proces dostosowania się do nowych wymogów już dziś. Skontaktuj się z nami, aby skorzystać z bezpłatnego audytu swojej strony www i dowiedzieć się, jak nasze automatyczne raportowanie 365 dni w roku odciąży Twój biznes i zapewni pełną zgodność z Ustawą o jawności cen mieszkań.  

Umów bezpłatny audyt